商铺/写字楼/厂房抵押利率和成数分别是多少?

商铺、写字楼、厂房这类经营性抵押物，利率和成数整体低于住宅抵押，不同房产类型、银行和机构的标准差异比较明显。结合我日常实操的北京市场情况，给大家把三类物业的利率、可贷成数分开讲清楚，方便直接对照。

先说整体大前提，这类商业地产大多走企业经营贷，少数银行支持个人经营性抵押，银行利率会比非银机构更低，成数普遍更低。我们发现很多客户会把住宅和商业物业混为一谈，实际审批标准差别很大。

商铺方面，北京主流银行年化利率大概在3.45%–6.0%区间，非银持牌机构会到6%–9%;可贷成数一般是评估价的5–6成，临街旺铺、带稳定租约的，部分银行能给到6.5成左右，内铺、底商位置差的大多只有4–5成。

写字楼抵押，利率和商铺接近，银行年化3.5%–6.2%，机构6%–9.5%;成数整体偏低，大多4–5成，核心地段甲级写字楼、企业自用办公的，审批会宽松一点，最高能到5.5成，老旧独栋写字楼成数会更低。

厂房抵押利率会稍高一点，银行年化3.8%–6.5%，机构7%–10%;成数普遍4–5成，要是有正规工业用地权证、带设备、有稳定生产经营流水，部分银行可以做到5成，纯空地厂房、产权有瑕疵的基本只能3–4成。

另外我补充几个实操细节，产权清晰、有真实经营、征信负债正常的，更容易拿到低利率和高成数;如果房龄老、位置偏远、空置率高，利率会上浮，成数也会下调。很多客户反馈厂房、写字楼审批周期比商铺更长，材料要求更严格，这点要提前做好准备。