征信有逾期能办房产抵押吗(逾期时间、金额、是否结清对审批的影响)

很多北京的朋友手里有房，需要资金周转的时候第一时间想到房产抵押，但不少人征信上有过逾期记录，心里一直打鼓，担心直接被银行拒贷。

结合我多年在北京做房产抵押的经验，先给大家讲清楚最基本的逻辑：房产抵押有房子作为实打实的抵押物，银行对征信的容忍度，比纯信用贷高很多。不是有逾期就一定办不了，最终能不能批、利率额度怎么样，核心看逾期的时间、金额、是否结清这三个关键点。

(一)逾期时间：越近影响越大，近两年是审核重点

银行看逾期，首先看发生的时间，离现在越近，影响越严重。

1.1、当前有未结清逾期

只要征信上显示还有没结清的逾期欠款，不管金额多少、逾期几天，所有银行都会直接拒贷。必须先把逾期欠款全部结清，等征信更新之后再提交申请，一般结清后1-2个月征信会显示最新状态。

1.2、近两年内的逾期

这是银行审核的重中之重，几乎所有银行都执行"连三累六"的基本标准，也就是连续3个月逾期，或者两年内累计逾期6次以上，主流国有银行基本会直接拒批。

如果只是偶尔1-2次逾期，每次逾期不超过30天，大部分银行都能接受，不会影响正常审批，最多利率稍微上浮一点。

1.3、两年以上五年以内的逾期

影响会小很多，只要已经结清，且近两年没有新增逾期，大部分银行会忽略这段时间的轻微逾期，和征信干净的客户审批标准差不多。

1.4、五年以上的逾期

根据征信管理条例，不良记录自结清之日起保留5年，超过5年的逾期记录会自动删除，对现在的贷款申请完全没有影响。

(二)逾期金额：小额非恶意逾期基本不卡

同样是逾期，金额大小对审批的影响差别非常大。

2.1、小额逾期(1000元以内)

比如忘记还信用卡年费、几块钱的零头没结清、银行系统扣款失败导致的逾期，只要已经结清，大部分银行都不会计较。提前准备好情况说明，甚至可以申请和征信干净的客户同利率。

2.2、中等金额逾期(1000元-10000元)

只要不是连续逾期，累计次数不超过3次，结清后都可以正常申请，部分银行可能会要求降低贷款成数，比如原本能贷7成，现在只能贷6成。

2.3、大额逾期(10000元以上)

银行会重点审核逾期原因，如果是恶意拖欠，即使已经结清，国有银行也大概率拒批，只能申请审批更灵活的股份制银行或本地城商行。

(三)是否结清：结清时间越早，影响越小

同样的逾期记录，是否结清、结清多久，对审批结果起决定性作用。

3.1、已结清超过半年

轻微逾期基本没有影响，严重逾期的负面影响也会大幅降低，大部分银行都会正常受理。

3.2、刚结清(1个月以内)

部分银行会要求提供结清证明，并且会重点考察近期的还款记录，确认没有新的逾期风险。

3.3、未结清

前面已经说过，只要有未结清的逾期，所有正规银行都会直接拒贷，没有任何商量的余地。

(四)不同银行对逾期的容忍度差异

北京各家银行的风控标准不一样，同样的征信，有的银行直接拒，有的银行就能正常批。

4.1、国有大行(工行、建行、农行等)

标准最严格，基本要求近两年无连三累六，当前无逾期，对逾期金额和次数的要求都很高。优势是利率最低，额度最高。

4.2、股份制银行(中信、光大、招商等)

相对宽松，能接受近两年累计3-4次30天以内的逾期，只要没有连续逾期，基本都能沟通。利率比国有行稍高一点，但审批速度更快。

4.3、北京本地城商行、农商行

审批最灵活，对本地客户的容忍度更高，只要不是特别严重的逾期，都可以个案处理。适合征信有轻微瑕疵，国有行批不下来的客户。

(五)这些严重逾期情况，基本办不了正规银行抵押

近两年内有连续3个月以上的逾期，或者累计逾期6次以上征信上有呆账、代偿、止付、冻结等特殊记录有法院被执行记录、失信被执行人记录逾期金额巨大，且没有合理的解释说明

(六)有逾期想提高通过率的实操方法

提前结清所有逾期欠款，打印结清证明，申请前先自查征信对于非恶意逾期，可以找原放款银行开具非恶意逾期证明，提交给贷款银行主动降低贷款成数，比如原本想贷7成，现在只贷5-6成，银行的风险降低，审批会更宽松增加征信良好的配偶、子女作为共同借款人，用他们的良好征信弥补你的瑕疵提供额外的资产证明，比如其他房产、车辆、大额存款、理财等，证明自己的还款能力

征信有逾期不是绝对不能办北京房产抵押贷款，只要当前没有逾期，近两年没有连三累六的严重逾期，基本都能找到合适的银行办理。轻微逾期对审批的影响很小，不用过度担心。