把房子抵押贷款还房贷划算吗?

很多人一听抵押贷利率比房贷低，就觉得肯定划算。但真不一定，里面有几个关键地方容易踩坑。

首先，房贷利率我们一般说的都是二三十年的长期利率，而你现在去办的房子抵押贷款，多数是经营贷或消费贷。经营贷利率看起来低，但期限短，通常是3到5年一期，虽然到期往往能续，但政策会不会变、银行到时候还批不批，这都是不确定的风险。消费贷呢，利率又通常比房贷高，期限也更短。所以，表面上利率数字可能低，但把期限和稳定性算进去，就不好说了。

其次，房贷是每个月慢慢还，本金越还越少，压力是慢慢释放的。抵押贷很多是要求先息后本或者很短期的等额本息。先息后本意味着贷款期间你只还利息，到期要一次性还一大笔本金，你的资金规划能不能跟上?到时候还不上本金怎么办?月供压力可能比你现在还房贷要大得多。

再者，银行对抵押贷款的用途有严格监管，明文规定不能用于偿还房贷，也不能流入房市、股市。你需要提供明确的资金使用合同和发票来证明用途。如果被银行查到违规使用，银行有权要求你立刻结清全部贷款，那局面就非常被动了。

那么，有没有可能操作呢?有，但通常是特定情况。比如，你很多年前的房贷利率非常高(像6%以上甚至7%)，而现在你有自己的公司，能申请到期限较长、利率较低且稳定的经营贷，并且你有足够的现金流覆盖新的月供和到期本金。同时，你抵押贷款贷出来的钱，是用于公司经营，然后你用经营赚来的钱去覆盖房贷，这在资金流上是分开的，相对合规。但这样操作本身复杂，且对个人资质要求很高。

总的来说，单纯为了“降低利率”而用抵押贷还房贷，风险往往大于收益，容易省了小钱，招来大麻烦。更稳妥的做法，如果是觉得房贷压力大，可以看看能不能和银行协商调整还款计划;如果是利率太高，可以了解一下当地有没有“商转公”或者房贷利率重新定价的政策。