北京房子做抵押贷款需要什么条件(基本要求+注意事项)

用北京的房子办抵押贷款，核心条件围绕“房本、借款人、抵押用途”三点展开。具体来说，你的房子得符合要求，你本人的信用和还款能力要过关，并且贷款用途得明确合规。下面我结合十几年的经验，把这几个方面的门道给你讲清楚。

北京房子做抵押贷款需要满足的核心条件

(一)关于房子(抵押物)的条件

1、房本要“干净”：必须持有北京市住建委核发的《不动产权证书》(或之前的《房屋所有权证》)，并且产权清晰。没有其他正在抵押的登记(或者原抵押可以结清注销)，也没有被法院查封等限制情况。

2、房子类型要对：银行主要接受普通商品住宅，这也是最容易办理、成数最高的。像经济适用房(需满一定年限并补缴土地出让金)、已购公房、商业办公用房、别墅等，银行政策差异很大，有的能做但条件更严，有的直接不受理。

3、房龄和位置有讲究：房子不能太老，通常要求房龄不超过40年(有些银行放宽到50年，但老房子评估价会打折扣)。位置最好在六环内，城区或成熟区域的房产更受银行欢迎，评估价也更有优势。

(二)关于借款人(你和你的公司)的条件

1、信用是基石：你的个人征信报告不能有严重问题。当前不能有逾期，近两年不能有连续多月逾期或“累六”(累计逾期六次)以上的严重记录。信用卡、其他贷款透支过多也会影响审批。

2、还款能力要证明：银行会看你的收入流水，需要能覆盖月供的两倍以上。如果是上班族，提供稳定的工资流水;如果是企业主，提供公司对公流水和个人流水。

3、年龄和身份：借款人年龄一般在18-65周岁，超过60岁可能要求共借(如子女共同借款)。具备完全民事行为能力的中国公民。

4、如果是经营贷，公司很关键：这是很多人忽略的重点。贷款用途如果是企业经营，你或你的直系亲属(配偶、父母、成年子女)必须是一家公司的法定代表人或股东(通常持股要求20%以上，新变更的也有要求)。这家公司最好是真实经营的，成立时间一般要求满一年(有些产品可放宽)，且不能有严重的诉讼、行政处罚等。

(三)关于贷款用途的条件

用途必须合规，这是监管红线，钱不能流入股市、楼市或用于投资理财。目前主要就两大方向：

1、抵押消费贷款：用于个人或家庭消费，如装修、教育、旅游、大额购物等。额度一般最高100万(各银行有差异)。

2、抵押经营贷款：用于企业日常经营，如采购原材料、支付租金、扩大经营等。额度根据经营情况可达评估值的七成甚至更高。

容易忽略的细节和盲点

1、“抵押消费贷”和“抵押经营贷”是两个赛道

别混为一谈。消费贷额度低、手续相对简单，但对个人流水和负债要求高;经营贷额度高、利率通常更低，但必须有公司且用途为经营。很多人名下没公司，听信中介去“包装”一个，这里面有巨大的法律风险和抽贷风险，千万别碰。

2、“新过户公司”和“真实经营”是两码事

即便你为了经营贷刚过户了一个公司(持股满一定时间)，银行也会通过考察你的对公流水、纳税记录、营业场所、上下游合同等来核实是否真实经营。完全没有流水和交易的“空壳公司”，很难通过审核，尤其是在现在严查资金违规流入楼市的环境下。

3、审批通过≠马上放款，还有一个关键环节

银行审批通过后，会和你一起去不动产登记中心办理“抵押登记”。只有这个章盖完，抵押权利正式设立，银行才会放款。整个流程从准备材料到放款，顺利的话大概需要2-4周，要预留好时间。

简单来说，想用北京的房子办抵押贷，就是“房好、人好、用途正”。其中，抵押经营贷是目前市场的主流，利率优势明显，但它和抵押消费贷在门槛和逻辑上完全不同，一定要选对路径。最后给你一个忠告：所有贷款的核心都是“你未来的现金流能还上”，规划好再行动。在准备材料时，真诚、如实反映情况，比任何“包装”都管用。