2025个人房屋抵押办理流程和条件，新手避坑指南

2025年办个人房屋抵押，先确认房产产权清晰、自己征信和收入达标，再按选方案、备材料、提交申请、审批、抵押登记、放款的流程走。不同银行政策有差异，提前对比能省成本，下面具体说操作细节。​

2025个人房屋抵押贷款条件​

1、房产要求​

产权不能有纠纷，小产权房、查封房这类没法办抵押。房龄大多要求不超过30年，部分银行能放宽到35年，住宅类房产抵押率最高，商铺、办公楼通常抵押成数更低。如果是二次抵押，第一次抵押的权利人必须是银行。​

2、申请人资质​

年龄得在18到65周岁之间，征信近两年不能有连续三个月逾期，累计逾期也不能超过6次，负债率一般要控制在70%以内。收入得稳定，月收入至少能覆盖月供的2倍以上，上班族要提供收入证明，个体户则需要准备银行流水。​

3、贷款用途要合规​

能用于企业经营、装修、教育、购车等，但不能拿去炒股、理财或者炒房。经营用途需要提供购销合同、税务记录，消费用途则要准备装修合同这类证明材料，违规使用可能被要求提前还款。​

2025个人房屋抵押贷款流程

1、选合适的贷款方案​

先分清楚要办经营贷还是消费贷：经营贷利率低，年化2.2%-2.8%，但需要有成立满一年的公司，法人持股得半年以上;消费贷不用营业执照，额度一般300万以内，利率3%以上。对比不同银行的利率、期限，贷款额度通常是房产评估值的 5-7 成，优质住宅能到9成。​

2、备齐申请材料​

基础材料包括身份证、户口本、婚姻证明的原件和复印件，房产证以及购房合同或契税发票。还要准备近6个月的银行流水，经营贷额外需要公司营业执照、经营证明，消费贷要用途相关合同。有车产、存款等资产证明可以多准备，能提高通过率。​

3、提交申请并评估​

线上在银行APP或官网填申请表，线下直接去网点办理。提交后银行会安排第三方机构上门评估房产，评估费根据房产价值收0.1%-0.5%，一般500到2000元不等，评估结果直接影响可贷额度。​

4、银行审批​

材料审核通常要3-7个工作日，银行重点查征信是否有问题、流水真实性，以及抵押物的价值和产权情况。审批通过会通知下一步，没通过可能需要补充材料或调整方案。​

5、签订贷款合同​

审批通过后签《借款合同》和《抵押合同》，签的时候要盯紧利率是年化还是月化，确认还款方式是先息后本、等额本息还是等额本金，还要问清提前还款是否收违约金。​

6、办理抵押登记​

和银行一起去不动产登记中心办抵押手续，1-3个工作日能办好，拿到他项权证后交给银行。抵押登记费是80元一套，部分银行可能要求公证或买保险，公证费按贷款金额的0.15%收，保险费则是贷款金额×0.2%×年限。​

7、银行放款​

抵押登记完成后1-5个工作日就能到账，经营贷大多是受托支付，需要提供第三方收款账户，钱直接打给交易对象，消费贷则打到申请人自己账户里。​

关键注意事项

1、抵押后房子能住但不能乱处置​

抵押期间房子可以正常居住，但不能擅自卖房、转租或者再次抵押，必须经过银行同意，否则处置行为无效。贷款还清后一定要去不动产登记中心办解押，不然房子一直处于抵押状态，没法交易。​

2、合同条款要盯紧​

除了利率和还款方式，还要看利率是固定还是浮动，后续会不会涨息。明确还款期限和到期日，记好每月还款日，逾期会影响征信。提前还款的违约金政策也要问清楚，不同银行规定不一样。​

3、多对比银行更划算​

不同银行审批尺度和放款速度差别大，有的银行对征信查询次数要求宽松，有的能接受新注册公司办经营贷。建议同时咨询2-3家银行，优先选主流银行，利率通常在 2.5%-3.4% 之间，成本更低。