贷款中的房子如何抵押?最新流程、利率和避坑指南

房贷没还清的房子照样能抵押拿钱，关键看房子还剩多少“值钱空间”。银行盯着的不是你欠多少钱，而是房子现在值多少，减去欠款后剩下的部分，就是能操作的余地。这事儿说难不难，但踩错一步可能白跑一趟，甚至把成本拉高。

贷款中的房子怎么押?

这种抵押行业里叫“二次抵押”，意思是房子已经押给一家银行了，再用剩下的价值找银行或金融机构做第二笔抵押。不用提前还清房贷，也不用把房子赎出来，这是最省心的地方。但不是所有房子都能办，得同时满足四个硬条件，缺一个都可能被拒。

1、房子有剩余价值：这是最核心的。银行会找评估公司给房子定价，比如评估价500万，你房贷还欠200万，按住宅普遍50%-70%的抵押率算，能贷的钱就是500万×70%减去200万，也就是150万。要是算下来低于50万，多数银行不爱接，赚不到钱。

2、房龄不能太老：房龄从竣工那天开始算，加上贷款年限一般不能超过40年。2000年后的商品房基本没问题，80年代的老破小可能直接被拒，远郊房审核也会严一些。

3、收入能扛住两份月供：银行会查你最近6个月的工资流水和社保，要求月收入至少是原房贷月供加新抵押月供的两倍。比如原房贷每月还1万，新抵押每月还5000，你月收入就得超过3万才行。

4、征信别太花：近2年信用卡、贷款逾期别超过6次，连续3个月不还钱的“连三”情况更是红线。哪怕是几十块的小逾期忘了还，现在银行也会让你写说明，查得特别细。

贷款中的房子抵押五步操作流程

1、先问原贷款银行：比如你房贷在工行，就先去工行咨询。同一家银行有你的全套资料，不用重新走很多流程，速度能快三倍。要是原银行不做，再找招行、本地城商行这类对二押政策宽松的机构。

2、备齐三类材料：身份证、不动产权证是必须的;原房贷合同和最近半年的还款流水也得带，证明你还款记录没问题;单位盖公章的收入证明，流水不够时还能补点资产证明，比如理财、车本。房产证押在银行的话，让银行开个产权证明就行，不用跑断腿拿原件。

3、等着银行评估房子：别自己找评估公司，银行不认。他们会派合作机构上门，看完房3天左右出报告，评估价一般比市场价低10%，比如你觉得房子能卖500万，评估价可能在450万左右，这是银行控制风险的办法。

4、签合同办抵押登记：审批过了就签二次抵押合同，然后带身份证、房产证、合同去不动产登记中心办“顺位抵押”，说白了就是告诉官方“这房子又押给另一家了”，一天就能办完。

5、坐等放款：抵押登记办好后，银行3到7天就会把钱打你卡上。注意这笔钱会被监控，不能乱花。

2025年最新额度和利率

额度主要看房子类型：城六区的商品房最多能贷评估价的70%，远郊房、商住类只能到50%。比如同样评估500万、房贷剩200万，城六区能拿150万，远郊房可能只拿到50万。

利率比首套房高，但比消费贷划算。2025年银行渠道的利率在4.2%-4.8%，金融机构会到5%-5.5%。拿100万贷5年算，等额本息每月大概还1.9万，还款压力得提前算清楚。

三个容易踩的坑

很多人办二押栽跟头，不是条件不够，是忽略了这些细节。这些都是我常年跟银行打交道总结的真经验，比合同里的小字管用。

1、别把“二押”和“转按揭”搞混

二押是两笔贷款同时还，月供压力大但流程快;转按揭是找新银行批一笔钱，先把原房贷还清，再把房子押给新银行，相当于整合出一笔钱。要是你原房贷利率高，比如在4%以上，转按揭更划算，既能拿到周转资金，还能把利率降到2.5%左右，每月少还不少钱。欠款多、剩余价值不够的话，转按揭比硬办二押更靠谱。

2、资金用途不能乱，银行会查流水

这笔钱只能用在装修、经营、孩子上学这些正经地方，买房、炒股绝对碰不得。现在银行放款后会查你3个月的流水，要是发现钱进了股票账户、房产中介账户，直接让你提前还款，还要收违约金。有的银行甚至要求钱打到第三方账户，避免你乱花。

3、断供的后果比你想的严重

要是实在还不上钱，房子被拍卖后，卖的钱要先还第一家银行的房贷，剩下的才轮到还二押的钱。比如房子卖了300万，房贷欠200万，二押欠150万，还完房贷只剩100万，剩下的50万得你自己补，不是拍了房就完事了。去年我接触过一个业主，押房套了30万，5个月就断供，最后房子没了还欠银行钱。

二押是盘活资产的办法，不是免费的钱。做生意需要周转、家里装修缺现金，而且月收入稳定的人，办这个很合适，成本比借高利贷、刷信用卡低太多。

但要是你收入不稳定，月供占工资一半以上，或者房贷欠太多，房子剩余价值不到100万，千万别跟风。还有想拿这笔钱炒房、炒股的，趁早打消念头，风险不是普通人能扛的。

真有需求的话，先自己算笔账：房子大概值多少钱，欠银行多少，每月能多还多少月供。算清楚再去银行，现在多数银行都有二押绿色通道，带着材料跑一趟，当场就能知道能不能办。钱要花在刀刃上，房子这个家底更得护好。