在北京贷款的房子怎么做二次抵押?条件和流程详解

在北京，有房产的业主如果急需资金周转，可以考虑把已经按揭的房子再做一次抵押。这种方式能贷出部分增值空间，解决短期资金需求。下面就来聊聊具体操作方法和基本条件。

什么是房产二次抵押

简单说，就是房子已经办过一次抵押贷款(比如还在还房贷)，在没还清的情况下，用房产剩下的价值再办一次抵押借钱。比如房子现在值500万，还欠银行150万，扣除欠款后剩下的价值，就能作为二次抵押的担保基础。这种方式不用卖掉房子，适合需要资金周转的个人或小微企业主。​

满足这些条件才能办二次抵押​

(一)房产得 “合格”​

1、产权必须清晰，房产证上是自己的名字，没有查封、冻结或者产权纠纷，共有人也得同意抵押。小产权房、没满5年的经济适用房，还有期房都办不了。​

2、房龄有要求，多数银行接受30年以内的房子，有些机构能放宽到40年，城六区的房子比远郊的更容易通过审批。面积一般要在40平米以上，太小的房子评估价值低，很难通过。​

3、有足够剩余价值，这是最关键的。计算方式很简单：可贷额度=房产评估价×抵押率-首押剩余欠款。比如房子评估 500 万，抵押率 60%，首押还剩100万，那能贷的钱就是 500×60%-100=200万。通常要求剩余价值至少有20万以上的空间。​

(二)个人资质要过关​

1、年龄在18到65周岁之间，有些银行会要求22岁以上，得有完全民事行为能力。​

2、征信不能太差，近两年没有连续3次、累计6次的逾期记录，查询次数也不能太频繁，不然机构会担心还款能力。​

3、收入稳定，不管是上班的工资流水，还是开店的经营流水，都得能覆盖新旧贷款的月供，一般要求负债占收入的比例不超过70%。​

4、首押还款记录要好，至少还满12个月，部分银行能放宽到9个月，但不能有拖欠利息的情况。​

选银行还是金融机构?各有讲究​

(一)银行：利率低但要求严​

银行的年化利率通常在2.85%到4.5%之间，额度最高能到3000万，还款期限最长可以到20年。但对房产和个人资质卡得紧，比如房龄不能超25年，必须是商品房，还得说明贷款用途，不能用来炒股、投资。如果首押就是在这家银行办的，二次抵押可能能拿到更优惠的利率。​

(二)持牌金融机构：灵活但利率高​

要是银行不批，比如房龄超标、征信有小瑕疵，可以找信托公司、消费金融公司这类持牌机构。它们的审批流程快，3到7天就能放款，对房龄、面积的限制也宽松一些。不过利率会高不少，年化可能到5%到12%，抵押率也低一点，一般在50%到70%之间。选机构一定要看《金融许可证》，别信 “低息当天放款” 的宣传，避免掉套路贷的坑。​

房子二次抵押从准备材料到放款完整流程​

1、先算额度再评估​

自己先按“评估价×抵押率-首押余额”的公式算个大概，再让机构安排评估师上门看房子，确定准确的可贷金额。核心区的房子抵押率会高些，比如北京二环内的住宅可能给到8成。​

2、备齐材料不跑腿​

必备的材料有：身份证、户口本、结婚证(已婚的要配偶同意);房产证、首押合同和还款记录;收入证明，上班的要单位开证明，做生意的带营业执照和流水;还有用途证明，比如装修合同、进货单之类的。​

3、提交申请等审核​

把材料交给选好的机构，银行审核要5到15天，机构快一些，3到7天就能有结果。审核主要看材料真假、房产价值够不够、征信有没有问题，还有还款来源稳不稳定。​

4、签合同要看细条款​

审核过了会收到合同，一定要仔细看利率是固定还是浮动的，还款是等额本息还是先息后本，有没有违约金，比如提前还款要收多少手续费。确认没问题再签字，避免后期有纠纷。​

5、办抵押登记才合法​

和机构的人一起去不动产登记中心，提交合同、房产证、身份证这些材料，办二次抵押登记。只有在房产证上注明了二次抵押信息，这笔贷款才受法律保护。​

6、登记完就能放款​

登记中心审核通过后，机构拿到他项权利证，就会把钱打到指定账户。银行放款慢一点，可能要等几天，机构通常当天就能到账。​

如果目前月供压力较大，建议优先考虑延长贷款期限或申请利率优惠。资金需求较急时，可同时向2-3家银行提交预审，选择批复条件最合适的方案。