把房子全款买下来再抵押贷款划算吗?

直接说结论吧：对少数资金充足且有明确资金规划的人可能适用，但对大多数普通购房者来说，风险比收益更明显。

先说说为什么有人会动这个念头。主要吸引力在于两点：一是避开按揭贷款对资金用途的严格监管，钱到手后使用相对自由;二是如果房子总价不高，全款买下还能和房东砍砍价，省下一笔钱。

但这里面有几个关键问题需要你仔细掂量：

第一关是抵押贷款的审批。 别以为全款买了房，银行就会痛快地给你办抵押。抵押贷款对个人资质审查一点不松，征信、负债、收入证明、银行流水这些材料一个都不能少。如果你的收入证明不够覆盖月供，或者征信有点小瑕疵，贷款很可能批不下来。到时候大笔资金压在房子里，周转不开就被动了。

第二是资金成本。 全款买房需要你一次性调动大量资金，这笔钱可能是你多年的积蓄，或者从其他渠道临时周转来的。如果是借来的钱，还要考虑短期拆借的利息成本，这个成本往往不低。

第三是贷款期限和利率。 抵押贷款的期限通常比按揭贷款短，10年、20年居多，很少有30年期的。而且利率普遍高于首套房贷，虽然前几年有些经营贷利率看起来很低，但那通常是优惠期利率，到期后会不会上浮，这里面有不确定性。

最后是政策风险。 现在监管对抵押贷款，特别是经营贷的资金流向查得非常严。严禁这类资金流入楼市或股市。银行会要求你提供资金用途合同，并且放款后很可能还会跟踪核查。一旦被发现违规使用，银行有权要求你立即全额还款，那你的资金链就面临巨大压力。

所以到底要不要这么操作?我建议你问自己几个问题：你的资金足够充裕吗?抵押贷款批不下来的后备方案是什么?未来几年的现金流能稳稳覆盖月供吗?贷款用途是否经得起银行核查?

除非你资金实力很雄厚，或者对企业主来说有真实的经营用途和完备的规划，否则对于多数普通购房者，走传统按揭贷款还是更稳妥、更省心的选择。房子是大额资产，每一步都得走稳当。