北京贷款房二次抵押怎么办理?操作步骤+注意事项

北京有贷款的房子，也可以再次向银行申请抵押贷款，这就是我们常说的“二次抵押”。操作上并不神秘，核心就是看你房子的剩余价值和你的还款能力。流程大致是：先评估房值、计算可贷额度，再向银行提交申请并准备材料，最后审批通过后办理抵押登记。下面我具体说说。

北京房子二次抵押贷款具体怎么办?

你可以把它理解成一个“重新评估、弥补差价”的过程。假设你几年前买的房子，当时总价500万，贷款了350万。现在这套房子市场价涨到了700万，而你之前的贷款已经还了一部分，还剩300万没还清。

银行会先找评估公司给你的房子定个价。比如认定当前价值就是700万。银行通常能批的贷款额度，是当前评估价的某个比例(比如7成)，也就是700万 * 70% = 490万。然后，银行会从这个490万里，扣掉你还没结清的第一笔贷款(300万)，那么你理论上能通过“二押”新贷出来的钱，就是490万 - 300万 = 190万。

办理的大致步骤：

1、初步评估与咨询：你自己可以先粗略算算。或者直接找几家银行，客户经理会帮你初步算一下额度，看你是否基本符合条件。

2、提交正式申请与材料：如果觉得合适，就正式提交申请。需要的核心材料一般包括：

1️⃣你和共有人的身份证、户口本、结婚证。

2️⃣你的收入证明、银行流水(用来证明你有能力偿还新旧两笔贷款)。

3️⃣房产的产权证(不动产权证书)。

4️⃣原来第一笔贷款的借款合同和近期的还款记录。

3、银行审批与评估：银行审核你的材料和征信，并安排指定的评估公司给房子出具正式评估报告。

4、签订合同与办理抵押：审批通过后，你去银行签新的贷款合同。然后，银行会和你一起去不动产登记中心，在房子原来的抵押登记上，增加“第二顺位抵押权人”。注意，这里不需要把原来的贷款还清或涂销抵押。

5、银行放款：办完抵押登记后，银行就会把新贷出来的钱给你了。

办理房产二次抵押贷款3个须知

1、不是所有银行都接受“二押

很多银行为了控制风险，只愿意做自己行内客户的“二押”。因为你的第一次贷款就在他们那里，他们对你的还款情况和房产情况更了解。所以，你首先应该去问你原来的贷款银行。如果他们不做，再咨询其他支持“跨行二押”的银行，那家银行可能会要求你提供更详细的材料。

2、你的收入要能“覆盖两笔月供

银行审批时，最看重两点：一是房子有没有足够价值空间(即“剩余价值”)，二是你的还款能力。他们会严格计算，你新旧两笔贷款加起来，每个月要还多少钱。然后要求你的月收入，至少是总月供的2倍以上。很多人只盯着房价涨了多少，却卡在了收入证明和流水不够上。

3、二押的利率和用途有明确限制

1️⃣利率：二次抵押贷款的利率，通常会比你办第一笔房贷时的利率高。因为它对银行来说风险更高(还款顺序排在第一位抵押之后)。目前北京市场上，二押的年化利率一般在4%上下浮动，具体要看银行政策和你的个人资质。

2️⃣用途：银行会严格审查贷款资金的用途。按照规定，只能用于个人消费(比如装修、教育)或者企业经营周转。绝对不允许流入房市或股市。你需要在申请时说明用途，后期银行也可能要求你提供消费凭证。千万别胡乱编造用途，这是红线。

4、房产本身和你的年龄也有讲究

1️⃣房子最好是住宅，商品房性质，位置不要太偏。房龄太老(比如超过30年)的房子，很多银行会比较谨慎。

2️⃣主贷人的年龄加上贷款年限，一般不能超过70岁。如果你年龄偏大，可能贷款的期限就无法申请得太长。

二次抵押是一个盘活固定资产的好工具，尤其对于做生意需要流动资金，或者有大额合理消费需求的朋友来说。但它绝不是“空手套白狼”，本质是增加了你的家庭负债总额。所以在办理前，一定要算清楚两笔贷款带来的总还款压力，确保在家庭可承受范围内。